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百家技巧 只这一条政策,基本可判断出2020年前房地产市场的走向

匿名 4843

百家技巧 只这一条政策,基本可判断出2020年前房地产市场的走向

百家技巧,去年底,一位朋友因家人生病,卖掉了一套为自己儿子准备的婚房,买者是一位刚需,在办理贷款的时候很是折腾,先是在某个银行递资料,后因银行临时上调贷款利率至25%只好放弃,后来又找了两家银行,都是因为利率上调幅度较大而放弃,最后找了一家本地银行,拿到的贷款利率是15%,他运气不错,办下来了,据说后面这家银行房贷利率也上调到20%,且放款时间延长。

根据我们对国内城市房地产市场的监测,其实像上面这种情况很是常见,只是各地有所差异。现在出现的新情况是,自去年开始收紧的房贷审批,如果说去年底是因为“年终因素”各大行没有贷款额度的话,那么今年开年就开始额度吃紧情况是从来没发生过的。不仅发生在南方城市,东北城市也出现了上调房贷利率的苗头。这些情况的出现充分说明,“房住不炒”不是一句空话,信贷收紧正是抓住了投资者的要害,控制房贷额度和提高利率主要影响有四点:

一是投资者被挤出房地产市场。对于购房,任何国家都无法完全分清投资者和自住者的界限,但挤出大部分投资者是可以做到的。我们知道,利用按揭杠杆,一般可以1撬动3倍的资金。比如30万首付款买总价100万的房子,当房价上涨的50%的话,总价就是150万,忽略资金成本的话,其实就是用30万的资金赚了50万,回报率166%,这就是为什么大家乐于用杠杆去买房的原因。随着房贷额度的吃紧和资金成本大幅上升,再配合限卖政策以延长卖出时间,投资者逐步撤离房地产市场已成事实。

二是刚需者购买力迅速降低。刚需购房者,工薪阶层居多,收入就那么多,房贷利率的大幅上涨,购买力大幅下降,购房需求可能面临暂时搁置。

三是房地产交易市场进一步冷却。从反馈的数据来看,目前二手房市场的成交量大幅下降,数据上升城市屈指可数,居民观望情绪浓厚。新房市场上,如去年11月,南京河西南10盘齐开,因限价因素冻结上千亿资金的盛况已再难发生。市场的持续冷淡,博弈的结果将是量价齐跌。

四是房地产开发企业资金链趋紧。根据统计局公布的最新数据显示,销售面积有下降趋势。购买需求的减少,使定金、预付款下降和按揭贷款减少,开发商回款压力越来越大,今年集中还款期的到来将使开发商日子不好过,以致出现了前段时间恒大全国79折的促销活动,相信不久其他开发商也会跟进。

所以,房贷的持续收紧可能是把房价稳住并适当降下来的最重要利器,本次政策调控虽不能一蹴而就,但相信不达调控目标,绝不罢休,引导房市理性发展是本次调控的终极目标,随着政策脉络的清晰,我们可判断出未来2-3年的楼市大致走向:

一是土地价格持续回落。决定房价的土地,随着住房市场成交量的持续冷却,销量不佳,开发商的资金吃紧,拿地热情受到影响,土地市场上的溢价率将大大下降,直至出现流拍,土地价格进而走低,同样也反作用二手房和新房交易市场。预计,非核心城市和核心城市郊区率先迎来房价下调,从而影响整个房地产市场。

二是有利于刚需购房的市场环境逐步形成。房子是用来住的,刚需是市场不可或缺的主体。从相关部门的政策来看,目前针对刚需的措施不是很多,一、二套房之间的利率差也不是很大。但我们相信,这种情况将随着房市的调整至平稳、投资者大幅挤出市场,针对刚需的相关措施将会相继出台。没了炒房的土壤,刚需的选择余地更大,排队都买不上的情形难再现。

三是扭转长期市场预期。房价上涨最重要的就是预期。随着买房投资收益大幅降低、持有成本增加,人们对房市的预期改变。所以,我们预计,未来2-3年内,房地产将步入理性发展,其平均增长幅度控制在gdp增长速度或者人均可支配收入增长速度以下较为合理。从长期来看,增速还有进一步下调空间。寄希望投资房产短期暴富的思想真要扔进历史垃圾堆了。

但是,仅靠利率调整和额度控制显然还不够,笔者认为建议还要加强综合管控,多管齐下,以促进楼市尽快回归理性。主要建议如下:

1.加强土地供应。2018年以来,各城市供地大幅减少,这可能加剧上市量短缺。建议相关城市加快住宅土地出让,防止僧多粥少的局面出现。

2.拓展投资渠道,特别是一些产业基金的设立。让人们的余钱更多的流入并支持实体产业发展。但要确保基金安全,不能像股市,“大像进去,小马驹出来”。

3.继续加大租售并举制度的落实。让各类人群都有房可住,分散需求。做到富人可以买豪宅、一般人员买普通商品房、暂时买不起的大学生或者困难户有廉租房可住,各层次人群住有所居。

4.多主体供应土地。相关部门不是唯一的土地供应方,同时也让集体土地者享有权益。前段时间曾有相关消息报道,希望能够切实落实尽快推行。

5.加强开发商更名监管。有资源、有资金的客户往往更容易获得房源,利用市场差价更名倒手卖给购房者,这种现象要严厉打击,给切实需要购房者更多机会。

6.取消预售、实现现房销售。预售制确实解决了房企的开发资金,但是也暴露很大问题,如房子质量问题、开发商随意承诺问题等问题,不仅出现维权,甚至还可能出现烂尾跑路。实现现房销售后,能够做到一分钱一分货,没有好产品就不可能卖出好价格。

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